Bail commercial : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026

‍La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte plusieurs modifications importantes au régime du bail commercial. Pensées pour soulager la trésorerie des locataires et clarifier les rapports entre bailleur et preneur, ces mesures emportent aussi des conséquences concrètes pour les propriétaires de murs commerciaux. Voici l’essentiel, en termes simples, et les réflexes à adopter.

Les principales nouveautés

Le paiement mensuel du loyer, à la demande du locataire. Le preneur d’un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, peut désormais demander à régler son loyer chaque mois plutôt que par trimestre. Cette faculté suppose qu’il soit à jour de ses loyers et charges, sans contestation préalable. Elle s’applique aussi bien aux baux en cours au 26 mai 2026 qu’aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

Un meilleur encadrement de la révision du loyer. La loi consacre la possibilité d’insérer une clause dite « d’indexation tunnel », qui plafonne dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

De nouvelles règles sur le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est désormais plafonné à un trimestre de loyer, plafond qui englobe également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature exigés pour assurer la bonne exécution du bail. La loi crée par ailleurs un délai de restitution : trois mois pour le dépôt de garantie, à compter de la remise des clés, et six mois pour les autres garanties (caution bancaire, hypothèque, etc.).

Le point sensible pour le bailleur : la cession des murs fait tomber les garanties

C’est sans doute la mesure la plus lourde de conséquences pour les propriétaires. En cas de mutation des murs — vente, donation ou succession —, l’obligation de restituer au preneur les sommes versées en garantie est désormais transmise au nouveau bailleur, alors qu’elle pesait jusqu’ici sur le bailleur qui avait perçu le dépôt.

Surtout, cette mutation rend caduques les autres garanties, telles que le nantissement ou le cautionnement, et oblige le cédant, dans un délai de six mois, à restituer les documents concernés et à procéder aux mainlevées nécessaires. Ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.

Autrement dit : un bailleur qui vend ses murs peut voir disparaître, du jour au lendemain, les sûretés qu’il avait patiemment négociées pour se prémunir contre les impayés. Et l’acquéreur des murs récupère un bail dont une partie de l’armature protectrice s’est évaporée. La sécurité du bailleur ne peut donc plus reposer uniquement sur ces garanties accessoires, fragilisées par la moindre cession.

La parade durable : un bail notarié et sa copie exécutoire

Face à cette fragilité nouvelle, le bail commercial conclu par acte notarié prend tout son intérêt. À la différence d’un bail signé sous seing privé, l’acte notarié est un acte authentique doté de la force exécutoire. Le notaire peut en délivrer au bailleur une copie exécutoire (l’ancienne « grosse »).

Quel en est l’avantage concret ? La copie exécutoire constitue à elle seule un titre exécutoire. En cas de loyers ou de charges impayés — sommes certaines, liquides et exigibles —, le bailleur peut engager directement des mesures de recouvrement forcé (saisie, par exemple) sans avoir à obtenir au préalable un jugement de condamnation. Là où un bail sous seing privé impose d’assigner le locataire et d’attendre une décision de justice, parfois après de longs mois de procédure, le bail notarié permet d’agir vite.

Pour le bailleur, cela signifie :

•       un gain de temps : pas de procès préalable pour obtenir le droit d’exécuter ;

•       une économie de coûts : on évite les frais et aléas d’une instance ;

•       une sécurité renforcée et durable : cette force exécutoire est attachée à l’acte lui-même et ne dépend pas des garanties accessoires que la réforme rend désormais caduques en cas de cession des murs.

À cela s’ajoutent les atouts classiques de l’authenticité : date certaine, valeur probante renforcée, conservation de l’acte et conseil impartial du notaire au moment de la rédaction.

En pratique

Que vous soyez sur le point de consentir un nouveau bail, de renouveler un bail existant, ou de vendre ou acquérir des murs commerciaux, ces nouvelles règles méritent une lecture attentive de vos clauses (dépôt de garantie, indexation, sort des sûretés, délais de restitution).

Notre office est à votre disposition pour rédiger votre bail commercial sous forme authentique, vous délivrer la copie exécutoire correspondante et vous accompagner dans vos opérations de cession. N’hésitez pas à nous consulter en amont : c’est au moment de la signature que se construit votre sécurité juridique.