Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») : ce qu'il faut savoir avant d'investir
La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau régime fiscal destiné à relancer l'investissement locatif : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif « Jeanbrun » (ou « Relance logement »). Il s'applique aux opérations réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Voici, en termes simples, ce que ce nouveau dispositif change pour vous.
En quoi consiste l'avantage ?
Lorsqu'on loue un logement vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Jusqu'à présent, un particulier ne pouvait pas « amortir » son bien, c'est-à-dire en déduire chaque année une fraction de son prix d'achat de ses revenus imposables.
Le dispositif Jeanbrun change la donne. Il permet désormais de déduire, sous forme d'amortissement, jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du logement (hors valeur du terrain). Concrètement, chaque année, vous pouvez retrancher de vos loyers imposables un pourcentage du prix du bien, ce qui réduit, parfois fortement, l'impôt dû sur vos revenus locatifs.
Le taux d'amortissement annuel se situe entre 3 % et 5,5 % selon la nature du logement et le type de location choisi. L'amortissement peut se poursuivre au-delà des 9 ans d'engagement, tant que le bien reste loué et que le plafond de 80 % n'est pas atteint.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif est volontairement ciblé sur le logement collectif. Sont éligibles :
les logements neufs situés dans des immeubles d'habitation collective (y compris les acquisitions en VEFA et les constructions) ;
les logements anciens faisant l'objet d'une rénovation lourde, répondant à des exigences élevées de performance énergétique (classes A ou B en métropole) et de qualité.
En revanche, les maisons individuelles et jumelées sont exclues, l'objectif étant de concentrer l'effort sur l'habitat collectif et la sobriété foncière.
Les conditions à respecter
L'avantage fiscal n'est pas automatique : il suppose un véritable engagement de votre part.
Le logement doit être loué vide, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien.
Surtout, le dispositif est réservé à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Vous devez donc vous engager à respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire, alignés sur les dispositifs Pinel (pour la location intermédiaire) ou Loc'Avantages (pour la location sociale et très sociale). Ces plafonds sont révisés et publiés chaque année.
Enfin, le logement ne peut pas être loué à un membre de votre foyer fiscal ni à un proche parent (jusqu'au 2ᵉ degré).
Les points de vigilance à ne pas négliger
Ce dispositif est intéressant, mais il comporte des subtilités qui méritent toute votre attention :
L'option est irrévocable. Une fois choisie, lors de la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition, vous ne pouvez plus revenir en arrière pour le bien concerné.
Impact sur la plus-value de revente. Contrairement à d'anciens dispositifs d'amortissement, les sommes amorties viennent diminuer le prix d'acquisition retenu lors du calcul de la plus-value de revente. La plus-value imposable à la sortie sera donc plus élevée : un point essentiel à anticiper dans votre stratégie patrimoniale.
Non-cumul avec d'autres avantages. Pour un même logement, le dispositif ne se cumule pas avec plusieurs autres régimes (Malraux, Denormandie, Loc'Avantages, certaines aides outre-mer…).
Risque de remise en cause. Si l'une des conditions n'est pas respectée (revente anticipée, dépassement des plafonds, non-respect de la durée…), les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans vos revenus, avec toutefois un mécanisme d'étalement pour atténuer le surcoût d'impôt.
Et en cas de société ou de succession ?
L'investissement peut être réalisé directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (une SCI « translucide », par exemple), à condition de conserver ses parts pendant toute la durée de l'engagement. Le démembrement de propriété (séparation de l'usufruit et de la nue-propriété) fait en principe obstacle au dispositif.
Une exception importante existe en cas de décès : le conjoint survivant qui reçoit le logement ou les parts peut demander à reprendre le bénéfice du dispositif pour la durée restant à courir. Ces situations, fréquentes dans la vie d'un patrimoine, demandent un accompagnement sur mesure.
Pourquoi consulter votre notaire ?
Le dispositif Jeanbrun illustre parfaitement pourquoi un projet d'investissement locatif mérite d'être préparé en amont, avant la signature.
La date d'acquisition retenue est celle de la signature de l'acte authentique : le calendrier de votre opération a donc une incidence directe sur votre éligibilité. Au-delà du choix du bien, de nombreuses questions se posent : faut-il acheter en nom propre ou via une SCI ? Comment articuler cet investissement avec votre situation familiale et la transmission future de votre patrimoine ? Quel type de location privilégier au regard de vos objectifs ? Comment anticiper l'impact sur la revente ?
En tant que notaire, je vous aide à vérifier l'éligibilité de votre projet, à choisir le mode de détention le plus adapté, à sécuriser vos engagements et à intégrer ce dispositif dans une véritable stratégie patrimoniale et successorale cohérente. Un conseil donné au bon moment vous évite bien des déconvenues fiscales.
N'hésitez pas à prendre rendez-vous pour étudier ensemble l'opportunité de ce nouveau régime au regard de votre situation personnelle. Cet article présente le dispositif de manière générale et ne constitue pas un conseil personnalisé.
