Louer en meublé de tourisme dans une copropriété : ce que change la loi « Le Meur »
Vous possédez un appartement dans un immeuble en copropriété et vous envisagez de le louer ponctuellement sur une plateforme de type Airbnb ? Ou bien vous êtes copropriétaire et les locations de courte durée d'un voisin commencent à vous poser problème ? La loi du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », a sensiblement changé les règles du jeu. Voici l'essentiel à connaître, expliqué simplement.
Pourquoi une nouvelle loi ?
Ces dernières années, la multiplication des locations touristiques de courte durée a eu des effets bien réels : moins de logements disponibles pour les habitants à l'année, des loyers qui grimpent dans les zones tendues, et parfois des nuisances dans les immeubles (allées et venues, bruit, entretien négligé, logement vide une grande partie de l'année).
Le législateur a donc voulu donner davantage de moyens d'agir, notamment aux maires et aux copropriétés. La loi Le Meur n'efface pas les situations déjà acquises avant son entrée en vigueur, mais elle s'applique à toutes les situations en cours.
1. Tout nouveau règlement de copropriété doit désormais se prononcer
Depuis le 21 novembre 2024, tout règlement de copropriété nouvellement établi doit dire clairement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits dans l'immeuble.
Ce n'est pas un simple détail de rédaction. Il ne suffit plus d'indiquer la « destination » de l'immeuble (habitation, mixte…) : le règlement doit viser expressément cet usage particulier qu'est la location de courte durée à une clientèle de passage.
Concrètement, un règlement rédigé aujourd'hui sans clause sur ce point serait en décalage avec la loi, ce qui ouvre la porte à des contentieux ou à des mises à jour ultérieures. C'est précisément le type de clause qu'il faut rédiger avec soin dès l'origine.
2. Il est devenu plus simple d'interdire les meublés de tourisme dans un immeuble existant
C'est sans doute la nouveauté la plus marquante.
Auparavant, interdire les locations touristiques de courte durée dans une copropriété supposait, en pratique, l'unanimité des copropriétaires : autant dire que c'était presque impossible à obtenir.
Désormais, la loi permet de modifier le règlement pour interdire ce type de location à une double majorité assouplie :
la majorité des copropriétaires,
représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette interdiction ne peut viser que les logements qui ne sont pas la résidence principale de leur propriétaire. Autrement dit, un copropriétaire pourra toujours louer ponctuellement son propre logement principal (dans la limite des plafonds légaux), mais l'immeuble pourra interdire la transformation d'un logement secondaire ou vacant en meublé touristique.
Une exception importante : si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale, c'est l'unanimité qui continue de s'appliquer. La distinction est subtile et mérite une lecture attentive de votre règlement.
3. Une nouvelle obligation : informer le syndic
Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire (ou locataire autorisé) qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic. Cette obligation vaut désormais même pour la location de sa résidence principale dans les limites légales.
Le syndic, de son côté, doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d'information sur ces locations dans l'immeuble. L'objectif : sortir de l'anonymat, permettre au syndicat de demander des mesures contre d'éventuelles nuisances, et, le cas échéant, préparer une décision d'interdiction.
4. Les autres règles à ne pas oublier
Le règlement de copropriété n'est qu'une partie de l'équation. S'ajoutent, selon les communes :
une déclaration préalable en mairie,
un plafond de nuitées pour la location d'une résidence principale (120 jours par an, que la commune peut abaisser à 90 jours depuis la loi Le Meur),
et souvent une autorisation de changement d'usage, dont l'absence peut être lourdement sanctionnée (jusqu'à 100 000 € d'amende par logement).
5. Ces nouvelles règles sont-elles solides juridiquement ?
Oui. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif. Il a estimé que ces restrictions poursuivent un intérêt général (lutter contre les nuisances et la pénurie de logements à l'année) et qu'elles ne portent pas une atteinte excessive ni au droit de propriété, ni à la liberté d'entreprendre, puisqu'elles ne visent que la location touristique de courte durée et laissent intacte la possibilité de louer dans le cadre d'un bail classique.
En pratique : pourquoi consulter votre notaire ?
La location de courte durée n'est plus seulement une affaire de rentabilité et de fiscalité : c'est devenu une question de compatibilité avec le règlement de copropriété et avec un cadre juridique nouveau, encore récent et parfois délicat à interpréter.
Avant de vous lancer, ou avant de prendre une décision en assemblée générale, plusieurs vérifications s'imposent :
Vous souhaitez louer en meublé de tourisme ? Votre notaire vérifie ce que permet réellement votre règlement de copropriété, lit les clauses parfois anciennes ou ambiguës, et s'assure que votre projet est compatible avec les règles locales et la nouvelle loi.
Vous achetez un bien dans cet objectif ? Mieux vaut intégrer cette analyse avant la signature : une clause d'interdiction peut réduire à néant un projet d'investissement locatif.
Vous êtes confronté à des locations gênantes dans votre immeuble, ou vous siégez au conseil syndical ? Votre notaire vous aide à formuler une clause d'interdiction juridiquement sûre et à sécuriser le vote à la bonne majorité.
Chaque situation est particulière, et une clause mal rédigée ou une majorité mal appréciée peut fragiliser durablement une décision. Notre office est à votre disposition pour examiner votre règlement de copropriété, sécuriser votre projet et vous accompagner, que vous soyez propriétaire bailleur, acquéreur ou membre d'un conseil syndical.
N'hésitez pas à nous contacter pour un rendez-vous.
